こんにちは、中村亨です。
少ない資金で優良な不動産を購入できる不動産小口化商品が相続対策として注目されています。相続または生前贈与では現金を持つよりも不動産に資産の組み換えをするほうが税金の負担は抑えられます。今回のビジネスEYEでは、この不動産小口化商品を活用した相続対策を取り上げます。
不動産や相続対策のご相談は、日本クレアスグループの中でも実績豊富な結い財産サポートに是非お任せください。 税理士、会計士、ファイナンシャルプランナーの経験を集約し、 包括的観点で、よりベストなご提案をさせていただきます。
● 不動産小口化商品とは
1棟数十億円する高額な都心のオフィスビルなど、単独で購入することが難しい好立地の優良物件を100万円から1,000万円に細分化(小口化)にした金融商品です。 小口化されているため自身の予算に合わせて不動産の持ち分(権利)を購入することができ、持ち分に応じた不動産収入を受け取れます。
● 不動産小口化商品：3つのメリット
１．相続税対策として活用
不動産の相続税評価額は不動産購入時の価格よりも低くなることが一般的です。その理由は、土地は時価の8割とされる『路線価』で評価され、建物は建築費の50％～70％とされる『固定資産税評価』で評価されるため、トータルの評価額が購入価格よりも下がります。
現金はその額面にそのまま相続税が掛かりますが、現金資産を不動産小口化商品に変えるだけで不動産評価として評価方法が切り替わるため、節税効果が発揮されます。
２．争族対策として活用
自宅や投資用物件など現物の不動産を分割する場合、相続人が複数存在すると財産を同じ価値で均等に分割することは困難なため、遺産を巡る争いが起こることもあります。
不動産小口化商品では、例えば10口1,000万円の不動産小口を購入していた場合、 長男に5口、次男に５口と均等に分割することが出来ます。また、同じ不動産を分割するため評価などの優劣もなく、同じ価値のものを購入した口数に応じて、相続人に分割でき「争族」の解決方法の一つとして活用できます。
３．安定収益として活用可能
不動産小口化商品の年間利回りは、２％～３％と低額ですが、通常の不動産と同様に口数に応じた不動産収入を受け取れます。
また、投資用の不動産を所有すると新規入居者募集、入金管理、物件の維持管理やクレーム対応など不動産経営に掛かる手間などが発生しますが、不動産小口化商品は運営会社がすべて対応するため、不動産所有で発生する手間がかからずに不動産収入を得られます。
● 不動産小口化商品：4つのデメリット
１．不動産の価格変動リスク
不動産小口化商品には償還期間が設定されており、購入後10年から15年以内で、対象不動産を第三者へ売却することになります。そのため、不動産市況によっては購入時よりも価格が低くなる価格変動リスクが生じてしまいます。ただ都心の一等地に投資するので比較的安定した資産価値は維持されます。
２．収益の変動リスク
通常の不動産同様に賃貸人が退去した場合には、予定の利回りが得られないリスクが発生します。リスクを抑えるには不動産を運営する企業の実績確認が肝要です。
３．融資を活用した購入ができない
通常は投資対象の不動産を担保に融資を受けて、購入する流れになりますが、不動産小口化商品の場合は単独所有の不動産ではないため、融資を受けての購入はできません。現金による支払いが必要になります。
４．損益通算出来ない
小口化商品は不動産収入が発生しますので、不動産所得として確定申告が必要です。青色申告特別控除などの税制優遇措置が適応可能ですが、発生した損失に関しては、通常の不動産所得のように損益通算を行えないので要注意。
● こんな方に活用をおすすめします。
１．相続対策を考えている
冒頭の現物不動産を所有する場合と同じ効果を得ることが出来、相続税の圧縮効果を得られます。 また、口数に応じた所有形態に代わるため、同等の資産価値で分割できます。
２．まとまった資金をお持ちの方
年間の投資利回りは２％～３％と、そこまで高くはありませんが定期預金と比べると高い利回りで運用益を受け取れます。収益変動リスクはありますが、株式以外の運用方法として分散投資を行えます。
３．不動産経営に手間を感じている方
不動産小口化商品は、販売会社が一括して不動産の管理をするため、現物の不動産を所有することで発生する様々な手間が掛かりません。購入後は不動産収入を受け取るだけです。
不動産小口化商品は相続対策の活用方法として今後も増加するでしょう。ただ、不動産投資の側面もあるため、購入時はエリアや借り手の確認が大切です。現金活用を考えられている方や、不動産など資産の組み換えを検討されている方は、この機会に一度、結い財産サポートまでご相談ください（無料）。
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